Phuket, das traumhafte Paradies im Andamanischen Meer, zieht nicht nur Urlauber, sondern auch zahlreiche Ausländer an, die hier eine eigene Immobilie erwerben möchten. Jüngst sorgte die Meldung eines britischen Käufers, der eine Eigentumswohnung für 56 Millionen Baht (ca. 1,3 Millionen GBP) erwarb, für Aufsehen. Er behauptete, dass dieser Kauf zu keiner persönlichen Einkommenssteuerpflicht auf seine globalen Einkünfte führe. Diese Behauptung verbreitete sich rasch und löste eine Debatte über die steuerlichen Aspekte aus, die Ausländer beim Immobilienerwerb in Thailand beachten müssen.
Der Käufer stellte klar, dass der Erwerb seiner Eigentumswohnung gemäß dem thailändischen Condominium Act legal war. Dies qualifizierte ihn auch für das Long-Term Resident Wealthy Global Citizen-Visum (LTR-Visum), das eine Einkommenssteuerbefreiung auf ausländische Einkünfte gemäß dem königlichen Dekret Nr. 743 bietet. Experten bestätigen, dass die 2024 Steuerregelungen für Standardansässige nicht für Inhaber des LTR-Visums gelten. Dennoch bleibt zu beachten, dass beim Immobilienkauf in Thailand bestimmte Steuern und Gebühren anfallen, die unabhängig von der Art des Visums zu zahlen sind.
Steuerliche Verpflichtungen und Immobilienkauf
Der Erwerb einer Eigentumswohnung in Thailand ist für Ausländer grundsätzlich möglich, jedoch gibt es Einschränkungen. Gemäß dem Condominium Act dürfen Ausländer nicht mehr als 49% der gesamten Wohnfläche eines Gebäudes besitzen. Zudem muss der Kaufpreis aus dem Ausland in ausländischer Währung überwiesen werden, um eine Foreign Exchange Transaction (FET) Form zu erhalten. Bei der Transaktion fallen verschiedene Gebühren an, darunter eine Transfergebühr von 2% des geschätzten Wertes, die typischerweise zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird. Zudem kann eine Specific Business Tax (SBT) von 3,3% anfallen, wenn die Immobilie weniger als fünf Jahre gehalten wurde.
Zusätzlich zur Transfergebühr gibt es eine Stempelsteuer von 0,5%, falls die SBT nicht anwendbar ist, sowie eine Quellensteuer von 1% für Unternehmen oder progressiv für Einzelpersonen. Auch wenn das LTR-Visum eine Steuerbefreiung auf ausländische Einkünfte bietet, bleibt thailändisches Einkommen, wie Mieteinnahmen, steuerpflichtig. Es ist also wichtig, sich über die steuerlichen Verpflichtungen im Klaren zu sein, da die Kombination aus LTR-Visum und freiem Eigentum die steuerlich effizienteste Struktur für Ausländer darstellt, die in Thailand Immobilien kaufen möchten.
Alternative Möglichkeiten und rechtliche Rahmenbedingungen
Für Ausländer, die in Thailand investieren wollen, gibt es alternative Möglichkeiten wie langfristige Leasingmodelle, die bis zu 99 Jahre laufen können, oder die Gründung einer thailändischen Firma, was jedoch rechtlich komplex sein kann. Ausländer dürfen kein Land direkt erwerben, können jedoch bis zu 49% der Wohnfläche eines Gebäudes in Form von Eigentumswohnungen kaufen. Es ist wichtig, den Kaufvertrag in thailändischer Sprache zu verfassen und eine englische Übersetzung anzufertigen, um Missverständnisse zu vermeiden. Die Kaufabwicklung dauert in der Regel zwischen 4 und 8 Wochen, und eine Kaution von 10–30% des Kaufpreises ist zu erwarten.
Wenn Sie sich entscheiden, eine Immobilie in Thailand zu mieten, benötigen Sie lediglich einen Reisepass und eine Kaution, die in der Regel ein bis zwei Monatsmieten beträgt. Mietpreise variieren stark, durchschnittlich liegen sie bei etwa 26.400 THB pro Monat. Auch hier ist es ratsam, sich rechtlichen Rat einzuholen, insbesondere bei der Vertragsunterzeichnung. Die Grundsteuerpflicht gilt unabhängig von der Staatsangehörigkeit, und die jährliche Grundsteuer beträgt 0,3% des Immobilienwertes, sofern die Immobilie nicht als Hauptwohnsitz genutzt wird.
Insgesamt bietet Thailand viele Möglichkeiten für Ausländer, die in Immobilien investieren möchten, sei es in Phuket oder anderen beliebten Regionen wie Hua Hin, Chiang Mai oder Cha-Am. Ob durch den Kauf einer Eigentumswohnung oder alternative Modelle, das Land zieht mit seinen attraktiven Lebensbedingungen und steuerlichen Vorteilen viele an. Wer sich für den Immobilienkauf interessiert, sollte jedoch die rechtlichen Rahmenbedingungen und steuerlichen Verpflichtungen sorgfältig prüfen, um unliebsame Überraschungen zu vermeiden.